La loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, n°2014-626, l’article L.145-46-1 du code de commerce instaure un droit de préférence en faveur du locataire dans les cas de vente de local calqué sur le régime des baux d’habitation.


En quoi consiste le droit de préférence du locataire ?

Le locataire d’un bail commercial bénéficie depuis le 1er décembre 2014 d’un droit de préférence sur le local dans le cadre de la cession du local où il exploite son activité.

Ainsi, le propriétaire qui envisage de vendre son local commercial ou artisanal, doit au préalable informer son locataire par lettre recommandée avec Accusé de Réception, ou remise en main propre contre récépissé.

A peine de nullité de la vente, ladite notification doit contenir des mentions obligatoires (notamment le prix et les conditions de la vente envisagée) et vaut offre de vente au profit du locataire.

Par ailleurs, si le Bailleur vend le local à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, il doit à nouveau procéder à la notification au locataire dans les mêmes formes, et ce au risque de voir la vente frappée de nullité.

Cette notification vaut offre de vente au locataire qui a un délai d’un mois à compter de sa réception pour accepter l’offre.

Quelles sont les exceptions ?

Il existe des exceptions à cette obligation d’information, qui sont:

  • cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
  • cession unique de locaux commerciaux distincts
  • cession d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial
  • cession globale d’un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux
  • cession d’un local au conjoint du bailleur, ascendant ou descendant ou de son conjoint

L’avis de l’expert

La présente obligation de notification au locataire est applicable à toutes les cessions réalisées depuis le 1er décembre 2014. Bailleur et locataire peuvent convenir d’un commun accord de ne pas appliquer ce droit de préférence en cas de cession du local, mais à condition de le mentionner dans le bail. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un avocat conseil et d’experts en transaction au moment de l’acquisition ou de la cession de murs commerciaux. Ils pourront vous conseiller afin de prendre en compte toutes les options qui s’offrent à vous au moment de la rédaction du bail ou comment tenir vos obligations au moment de la revente.